Процјена тржишне вриједности некретнина - 6 фаза процјене + стручна помоћ друштава за процјену

Које се методе користе за процјену тржишне вриједности? Како се процјењује тржишна вриједност некретнина? Ко подноси извештај о тржишној вредности некретнина?

Добар дан, драги читаоци пословног часописа "ХеатхерБобер"! Вас поздравља правни саветник Валери Цхемакин.

Добијате кредит на кауцију са банком, али не знате како да потврдите вредност хипотекарног стана? Не брини. Након што прочитате овај чланак, сазнат ћете каква је процјена тржишне вриједности некретнина и како ће помоћи у рјешавању вашег проблема.

На крају чланка нудим мали бонус - преглед предузећа за вредновање са најповољнијим условима.

1. Каква је процјена тржишне вриједности некретнина?

Често се суочавамо са потребом да нешто купимо или продамо. Али да ли сте се икада запитали шта чини цену производа на слободном тржишту? Зашто су трошкови робе слични по карактеристикама у неким случајевима различити, ау другима - практично исти?

Ако се ова питања разматрају у контексту трансакција некретнина, онда можете видјети неке обрасце. Прво, цена зависи од физичких карактеристика објекта и околине. Друго, он се константно мења у зависности од потражње. Треће, брже се продају они објекти чија је цијена била најближа просјечним вриједностима.

Одавде су формиране методе за процјену тржишне вриједности (за више детаља погледајте тематски чланак на нашој веб страници)

Све у свему, уобичајено је издвојити 3 методе:

  1. Упоредни метод. При томе се врши анализа продаје свих сличних објеката на одређеном мјесту у одређеном времену. Поредећи предмет који се проучава са другима, евалуатор прави одговарајући закључак.
  2. Метода трошкова. Она узима у обзир износ инвестиције потребан за стварање сличног објекта. Ово узима у обзир хабање. Основа методе је чињеница да је готова некретнина мало скупља од трошкова изградње истог објекта.
  3. Метода капитализације прихода. Заснива се на процјени процијењене добити од кориштења објекта у комерцијалне сврхе (изнајмљивање, изнајмљивање). Овај метод је примјењив само за процјену тржишне вриједности комерцијалних некретнина.

Стога закључујемо да процјена тржишне вриједности некретнина није ништа друго него одређивање најоптималније цијене објекта по којем се може продати у разумном року на обострано корисним увјетима за обје стране трансакције.

2. У којим ситуацијама је потребно процијенити тржишну вриједност некретнина - 5 популарних ситуација

У уском свакодневном смислу, познавање тржишне цене неког објекта је неопходно за његову профитабилну продају или куповину. Међутим, не само и не толико за ову процедуру врши се процјена тржишне вриједности некретнина.

Званично извршени резултати истраживања имају статус законски релевантних чињеница. Стога су неопходни за различите интеракције са државним органима, комерцијалним организацијама, за рјешавање спорова у судским и другим инстанцама. Размотрите најпопуларније ситуације.

Ситуација 1. Некретнине на продају

Ово је најједноставнија ситуација у којој продавац, далеко од трансакција са некретнинама, жели да не изгуби новац када продаје објекат.

Пример

Пензионер Иван Петровић живио је читав живот у старој троетажној кући чији су становници, као и он, тамо живјели неколико деценија. Иван Петровић је одлучио да се пресели у село ближе свом брату, али по којој цијени да прода стан, он то не зна. У ценама које не разуме. Апартмани у овој кући нису продати дуго времена.

Један познаник је савјетовао пензионеру да нареди процјену тржишне вриједности имовине, што је он и учинио. Као резултат тога, приход од продаје стана био је довољан за куповину добре куће у селу.

У горњем примјеру, добро је илустровано како је пензионеру помогла процјена тржишне вриједности стана. Више информација о овом поступку препоручујемо у нашем посебном чланку.

Ситуација 2. Имовински спорови

Независна процјена тржишне вриједности некретнина служи као основа да суд донесе правичну одлуку у имовинским споровима. Имајући тачну предоџбу о томе колико трошкови вашег стана данас стоје на тржишту, судија ће расподијелити износ између бивших супружника и дјеце.

Слични спорови настају између насљедника, ако други рођак који је отишао на свијет није имао времена да састави опоруку. Када се конфликт не може ријешити мирним путем због другачијег приступа насљедника процијењеној цијени становања, онда је најбоље користити услугу за процјену тржишне вриједности некретнина.

Ситуација 3. Израда хипотекарног кредита

Неке банке не вјерују у ријеч дужник и потврђују цијену купљеног објекта захтијевају закључак процјенитеља. У овом случају, желите, не желите, али морате потрошити новац на ову процедуру.

Запамтите, банка ће дати тачно онај износ који ће бити наведен у закључку. Међутим, то може бити додатни аргумент у преговарању са продавцем.

Ситуација 4. Добијање кредита од банке

Хитно вам је потребна велика количина новца, али банка не може дати такав кредит без колатерала. Само један излаз - положити своје станове или земљиште. Да би се са банком склопио уговор о залогу, неопходно је потврдити тржишну вриједност објекта.

Ако је потребно, проценитељ ће одредити тржишну вредност земљишта, иако је ова услуга обично нешто скупља.

Ситуација 5. Привлачење инвеститора

Додатна средства никада нису сувишна, тако да многе организације користе све могуће ресурсе за привлачење инвестиција. Вриједни или потенцијално занимљиви инвеститори у некретнине лако рјешавају овај проблем. Међутим, да би неко имао интерес, морате процијенити управо ту имовину.

Пример

Купио сам земљиште од 20 хектара за 1 милион рубаља. Данас нема комуникација на овом месту, па чак ни референтне тачке за приступне путеве нису пресечене. Такве локације са комуникацијама се продају за 2 милиона рубаља. Генерални план града предвиђа уређење подручја у наредне 2 године.

Мој пријатељ има свој посао изградње. Спреман је за пола парцеле да ми изгради кућу у грубој завршници, коју ћу за 2-3 године продати за најмање 3 милиона еура.

Један пример илуструје како се земља може уложити. Додаћу да мој пријатељ као бизнисмен није био навикнут да баца новац. Прије него што се сложио с мојим приједлогом, наредио је процјену тржишне вриједности имовине примјеном методе капитализације дохотка.

Данас су сви законски објекти уписани у Јединствени државни регистар некретнина (ЕГРН). Садржи потребне информације за продавца, купца или инвеститора. Можете их добити директно на Росреестр порталу или на сајтовима трећих страна. Једна од њих је и веб страница компаније ЕГРП365.

Активност ове компаније је усмјерена на пружање информација из УСРН-а. Зашто вам је то потребно? Овде је све једноставно: током процене специјалиста мора знати катастарску вредност имовине. Прочитајте о овом концепту у нашем посебном чланку. Овде могу само да кажем да је садржана у тим референцама које можете наручити у компанији ЕГРП365.

Осим тога, директно са сајта ове компаније, можете ићи на катастарску карту Русије, што је врло згодно када требате везати објект на локацију и визуално процијенити његову локацију.

3. Како проценити тржишну вредност непокретности - 6 фаза евалуације

Најлакши начин да сазнате колики је ваш трошак за имовину је да самостално и бесплатно извршите процјену тржишне вриједности некретнина користећи онлине калкулатор.

Тачност у исто вријеме оставља много тога да се пожели, али ипак је боље него узети цијену "са стропа". Међутим, резултати ове анализе не могу бити званични и неће помоћи у рјешавању већине питања.

Да бисте решили озбиљне случајеве, требаћете да контактирате компанију за оцењивање, чији ће стручњаци, на основу одобрених метода, проценити тржишну вредност непокретности по разумној цени и издати званични резултат погодан за представљање било којим органима. Како то урадити - прочитајте испод.

Фаза 1. Избор предузећа за оцјењивање

Пре свега, треба да изаберете добру компанију за процену, која има све ресурсе за квалитетну процену.

Приликом одабира водите се репутацијом компаније и њеном славом у вашем крају. Најбољи начин је да питате своје пријатеље, пријатеље или рођаке за савјет. Можда су неки од њих већ користили такве услуге.

Фаза 2. Консултације са стручњацима

Када први пут посетите компанију треба да се консултујете са стручњацима. Најчешће, почетне консултације су бесплатне.

Они ће вам објаснити на којим принципима се базира процјена тржишне вриједности некретнина, када ће се производити иу којем временском оквиру ће се припремати извјештај. Ако вам све одговара, идите на следећи корак.

Фаза 3. Закључење споразума

Ако су сви услови, укључујући и трошкове пружања услуга и процедуре плаћања, задовољни, слободно ступите у споразум. У овом случају вриједи обратити пажњу на неке нијансе.

Шта треба обавезно написати у уговору:

  • методологија процјене;
  • датум и време прегледа објекта, ако је потребно;
  • датуми истраживања;
  • датум и мјесто издавања готовог резултата.

Након потписивања уговора, не заборавите обавестити све заинтересоване стране о датуму и времену прегледа објекта од стране проценитеља, јер ваши противници у имовинским споровима могу желети да буду присутни током овог поступка.

Корак 4. Прикупите потребну документацију и информације

Након потписивања уговора, потребно је обезбиједити процјенитељу сву потребну документацију, као и омогућити слободан приступ објекту у договорено вријеме.

Он ће требати копију вашег пасоша, документе који потврђују право власништва, или извадак из УСРН-а, јер је данас само она издата током регистрације имовине.

Фаза 5. Обрачун и формирање трошкова

Након што је процењивач извршио визуелну контролу објекта, потребно је да сачека док он не израчуна цену по сопственим методама. Може потрајати неколико дана, па будите стрпљиви. Међутим, неке компаније проводе ову процедуру 1-2 дана уз додатну накнаду.

Фаза 6. Пренос извештаја купцу

У договорено вријеме, морате поднијети извјештај компанији. Овај документ важи за било коју јавну или приватну институцију или организацију.

Само имајте на уму да је његов рок важења ограничен на 6 месеци. То је због високог нивоа волатилности цена у сектору становања. Заиста, понекад за то време цена може да се промени за 20%.

Ово се разликује од резултата утврђивања тржишне вриједности резултата катастарске процјене некретнина, која може бити непромијењена већ 5 година. Чланак о овој теми можете прочитати на страницама нашег часописа.

4. Ко оцењује тржишну вредност непокретности - преглед ТОП-3 компанија за процену

Све компаније за процјену и појединачни процјенитељи морају ступити у саморегулаторне организације (СРО). Ово је законски захтев. Чланство у СРО-у се не дистрибуира баш тако - за то, компанија мора испунити одређене услове компетентности, што штити посао вредновања од аматера.

Прегледао сам неколико фирми које се баве вредновањем и издвојио међу њима 3 компаније које би, по мом мишљењу, могле да вас интересују.

1) Гроунд ЛЛЦ

Већ из назива јасно је да се ова компанија бави питањима везаним за земљиште. Иако је на тржишту тек 4 године, стручњаци су имали времена да се успоставе на позитивној страни. Компанија запошљава не само процјенитеље, већ и катастарске инжењере, картографе, геодете, геодете. Дакле, тако широк спектар услуга.

Услуге које пружа компанија Гроунд:

УслугеОбим услуга
1КатастарскиАнкетирање, анкетирање, израда техничких планова, формирање и разјашњење граница локације
2КартографскиРазвој тематских, топографских или навигационих мапа за различите потребе, израда дијаграма и тродимензионалних мапа, дигиталних модела висина, конвертованих геодетских података из различитих географских информационих система
3ГеодесицИзвођење граница, топографско и фронтално снимање, мерење соба
4Експертиза управљања земљиштемОдређивање координата и подручја, правилан смјештај објекта, испитивање у име правосудних органа
5ЕвалуативеПроцјена стамбених и комерцијалних некретнина, земљишта и транспорта, као и штета
6ЛегалИзазивање катастарске вредности на суду и ван суда

2) ИУРДИС

Ова компанија је специјализована само за услуге процене вредности, које пружа са високим квалитетом, уз гаранцију поузданости и на време. Цене су прилично приступачне. На пример, цена процене тржишне вредности стана је само 3 хиљаде рубаља, за банку - 4 хиљаде рубаља. Процјена земљишта ће коштати 10 тисућа рубаља, а комерцијалних некретнина у 18 тисућа

Поред тога, специјалисти ове компаније проводе поступак као што је оспоравање катастарске вриједности на основу властите процјене објекта. У компанији постоји више од 500 успешних случајева.

3) Нови хоризонти

Ова компанија је основана 2010. године као процјена. Међутим, данас се компанија бави не само разним врстама процјена, већ и консалтингом, инжењерингом и експертизом. Цијене за процјену тржишне вриједности некретнина укључују ПДВ и не прелазе тржишни просјек. У то можете бити сигурни ако са сајта преузмете ценовник компаније.

Пре него што пређете на следећи одељак, предлажем да гледате видео.

5. Како уштедјети на процјени тржишне вриједности некретнина - 3 корисна савјета

Све радње које укључују рјешавање одређених имовинских спорова имају за посљедицу неизбјежне трошкове. Свако жели да пронађе начин да штеди.

Када спроводите процењивачке акције, постоји могућност да се придржавате неких савета.

Савет 1. Користите бесплатне услуге компанија за процену

Многе фирме за процену вредности нуде бесплатне услуге. Ово се не односи само на почетне консултације. Можете добити бесплатну експресну процјену или испоруку извјештаја. Многи проценитељи не узимају новац за посету. Понекад је ово прилично значајна ставка трошкова, зато изаберите компанију која нуди максималан број бесплатних опција.

Савет 2. Изаберите фирму у близини објекта који се процењује.

Трошкове пресељења на објекат и назад не узимају увијек процјенитељи. Често су укључени у трошкове услуга. Стога потражите компанију која је најближа предмету који се проучава. То ће уштедети на транспорту и путним трошковима.

Савет 3. Консултујте се са адвокатима

Пре него што наручите процену, обавезно се консултујте са адвокатима. На пример, желите да оспорите катастарску вредност стана. Провјера у онлине калкулатору показује да се не разликује много од тржишта.

У овом случају, сваки пристојан адвокат ће вам саветовати да не трошите новац на процену, јер је то бесмислено.

Ако не знате где да нађете пристојне адвокате, онда посетите веб сајт адвокатске компаније. Ова компанија пружа услуге правног консалтинга онлине преко свог портала. Постоји згодан образац за повратне информације кроз који можете поставити своје питање. Можете позвати телефоном.

У сваком случају, добит ћете најјефтинији и најкориснији савјет. Можда не морате ни да платите ништа. Одговори на многа питања која су управо објављена на сајту. Поред тога, ако питање не захтева индивидуални приступ, одговор на њега ће такође бити бесплатан.

6. Закључак

Процјена тржишне вриједности некретнина ће вам помоћи у рјешавању озбиљних проблема, тако да износ који се плаћа за његову имплементацију није ништа у успоредби с могућим користима.

Желим вам успјех у свим вашим добрим настојањима и предлажем да оцијените чланак или оставите коментар на њега.

Погледајте видео: Ovako nas pljačkaju - privatizacija (Октобар 2019).

Loading...